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“物业+医美”，奥园健康战略升级背后的投资逻辑
发布时间:2020-10-30 16:08:43 浏览次数:248
来源：雪球
明代思想家朱柏庐在《朱子家训》里说:“宜未雨而绸缪，勿临渴而掘井”。
疫情下，医疗大健康、生物制药异常火爆，健康是刚需，老龄化和消费升级更是放大了需求，无论国内外医药板块都是牛股辈出，前排公司的现金流和收益持续高增长，同时长期积累的技术壁垒，叠加消费属性，是名不虚传的黄金赛道。
今天讲一下跨界者-奥园健康。
作为知名的物业管理和商业运营企业，奥园健康上市以来便深受资本热捧，目前处于高速成长期，奥园健康中期报告显示，今年上半年物业管理服务收入同比增加43.4%，商业运营服务收入同比增加28.9%。
虽然奥园健康在物业管理和商业运营领域已经取得了骄人的战绩，但奥园健康似乎不甘于此，面对竞争日益激烈的物业管理和商业运营行业，奥园健康将业务伸展到增量空间更大的大健康领域。
奥园健康的布局在年中业绩报告中便初露端倪，今年上半年奥园健康收购浙江连天美公司5%股权，距离中报不到一个月，奥园健康再次有了大动作，9月18日奥园健康发布公告，其间接全资附属公司广东欣粤容产业投资有限公司以现金代价上限6.91亿元收购浙江连天美企业管理有限公司55%股权。
算上之前的5%股权，本次交易完成后，奥园健康已经合计持有连天美60%股权。这也是自去年12月以轻资产模式参与运营的上海奉贤区支撑的地块“奥园美谷”用来发展大健康医美产业后，奥园健康又一次深度布局大健康产业的探索。
在奥园健康生活集团总裁苏波看来，这是奥园健康落实健康生活集团，把握中国医美行业巨大的升值潜力，成为国内医美行业领军头部企业战略迈出的坚实一步。
收购连天美，布局大健康战略试水升级
公开显示，连天美为浙江省医美行业的龙头企业，品牌历程达37年，旗下两家医院总营业面积约3万平方米，拥有标准医疗机构营业资格、5A级管理标准，四级高难度手术资质，合共24项注册专利，并拥有逾30万名客户。
而奥园健康从事物业管理服务接近20年，产业遍及全国，对于原有的传统物业业务，奥园健康又将如何布局？
近年来大健康产业红利崛起，始终秉承“让生活健康美丽”品牌理念的奥园健康依托于商业运营和物业管理的生态基础，进行大健康产业的精准布局。
奥园健康以医美行业为突破口布局大健康产业绝非一时兴起，医美行业，具有医疗和消费双重属性，目前中国医美市场规模已达1220亿元，据权威数据预测，到2023年中国医美市场规模更有望超过3600亿元，奥园健康收购连天美，正是瞄准了医美产业这超高的年复合增长率。
从上限6.91亿元的收购价格来看，奥园健康显然不仅仅希望与连天美建立战略合作关系，而是希望能够实现深度整合。
奥园健康立足本业，求实求变，以社区为中心，联动物业、商管、康养、医美等板块资源，提升大健康领域的生活服务及健康服务，让客户生活越加健康美丽，尤其是本次收购浙江连天美，更是奥园健康开拓医美版图的战略试水升级。
奥园健康董事会主席郭梓宁表示，目前奥园健康凭借物业管理+商业运营+大健康的业务协同，已经稳健地走出了一条奥园健康经营之路。
自布局大健康产业以来，奥园健康便充分展示了其强大的资源整合能力，在商业招商引资和物业管理方面，优势尤为明显。奥园健康先是以轻资产运营模式在上海奉贤建立“奥园美谷”项目作为产业中心，随后以长三角为据点向全国范围铺开本次又一举将国内医美领先品牌连天美纳入麾下，这恰恰体现了奥园健康凭借其强大资源整合能力不断深化并扩展多元化大健康服务的战略，谋定而后动。
收购连天美，这不仅是奥园健康吹响了进攻医美大健康产业的号角，在物业管理和商业运营已经进入到白热化竞争阶段的当下，这更是奥园健康对大健康产业的深远布局，目前奥园健康已经形成了大健康产业+商业运营+物业管理三大业务版块组成的“三驾马车”，多元化产业布局产生的协同效应将会极大促进集团盈利能力的提升，在资本市场，这也是进攻的一个强大砝码。
物业+医美，医美大健康产业与主业联动发展
医美行业的渗透率在美国达到了12.6%，在巴西是11.6%，而在中国，目前仅有不足2%，因此相较于这些医美成熟国家，目前依然有至少5倍以上的发展空间，尤其是在目前中国人均GDP超过1万美元，而同时人口老龄化加重之下，抗衰需求、爱美文化、网红文化的发展，医美行业将会得到更加长足的发展。
而竞争激烈的医美行业，头部效应愈加显著，我国目前正规医美机构有9500家，其中民营机构约8700家，占比达91.6%，但至今尚没有一家企业是占市场份额超过5%的一个单一机构，目前还没出现。
本次奥园健康收购的连天美，创建37年，目前是全国医美行业排名前三、浙江地区排名第一的医疗美容医院集团，为浙江100万女性提供高端医疗美容服务，共累计30万优质女性会员客户，其中年活跃客户8万。
而且连天美获客成本低，优势明显，多渠道，老客户推荐。老客户收入占比超过66%，有效地避免了渠道行业占比高的痛点，老客户的优势明显。连天美业务结构科学合理，90%的收入来自于医疗知识和医疗技术，附加值高、门槛高的手术、注射、激光产品，医疗高市盈率的行业属性明显。
连天美近3年来的业绩平稳，2020年上半年在疫情的情况下，净利润依然保持在4600万以上，表现超出预期，充分体现了医美龙头企业的优势和医美行业的需求韧性，疫情过后的报复性消费以及头部品牌规模效应将会更加明显。众所周知，作为公认的“现金奶牛”，医美医院现金流非常优质，截止目前，连天美账面现金余额过亿，是未来可持续贡献收入、利润的有利保障，在完成财务并表之后，连天美锦上添花，奥园健康的财务报表将会更加亮眼。
面对医美行业的激烈竞争，奥园健康的加入将会让连天美更好的占据流量入口。我们都知道，消费医疗行业需要广阔的渠道和消费人群，作为消费医疗行业的代表，医疗生活化的典型，医美行业对渠道和消费人群的诉求更加强烈。
奥园健康入局医美行业，其实是将其自身社区和商业运营资源不断注入连天美的过程，这将会对连天美在医美产业上的发展带来极大地支撑。当前奥园健康1610万平方米的物管资源以及80万平方米的商场运营网络所辐射的范围已覆盖了包括连天美在内的长三角、珠三角等经济发达的重点区域，再加上已收购的乐生活物管版图——乐生活于北京、河北、河南、天津、重庆及四川等地管理220个项目，物业总建筑面积约2330万平方米，奥园健康可围绕大湾区、长三角、京津冀三大核心经济区域重点布局，同时兼顾中西部及东北地区发展。地域版图的扩张进一步增加了奥园健康医美业务的延展空间。从业态上看，乐生活在写字楼、共建、医院、学校等非传统住宅领域的布局，以及智慧社区服务模式，也极大丰富了奥园健康的整体管理组合。这些社区和商场资源成为医美服务的纵深发展资源，奥园健康可以选择将这些资源直接变成渠道，又可选择分级布局轻医美，既满足基本需求，又有向上转诊的空间，在收入上可为公司带来可观的增长空间，在能力上又为公司提升传统物管和商管业务的服务深度。
奥园健康可谓是牢牢把握住了医美流量的入口，形成了“物业+商业+大健康”三者相呼应、相协调的规模效应优势，这也将为奥园健康挺进医美大健康产业建立深厚的壁垒，此外，医美资源对物业项目溢价能力的提升明显，在引入顶级医疗美容资源并逐步建立品牌和口碑后，也将有助于奥园健康提升物管和商管项目整体竞争力，这种主业赋能医美、医美反哺主业的生态结合结构将为公司持续提升贡献及价值，这种联动发展的生态结构也将进一步提升公司毛利率，业绩稳步增长的确定性也更强。
打造产业链“护城河”赋能未来发展
产业发展瞬息万变，奥园健康能够准确把握趋势，从物业管理、商业运营向大健康产业多元化发展，这是适应产业发展的良好表现。
变化一直在发生，而机会则属于那些能够提前读懂变化，并确立执行方案的企业，只不过在这个适应的过程中，掌握了龙头资源的公司走得更向前，也更快。
奥园健康在医美大健康领域一出手就是大手笔，就是因为奥园健康已经洞察到医美行业只有龙头才有绝对的影响力，奥园健康入局医美大健康，直接并购行业龙头，从医生团队、客户资源、品牌可信度等各方面直接占据前端高度。
奥园健康在持续做大做强物管和商业运营管理的基本业务之上，把握医美行业整合的机遇，实现传统业务与新业务的融合。未来，奥园健康立足奥园美谷，结合连天美，再与自身原有的医美门店生活美容有机结合，奥园美谷+医美产业的运营模式将赋能开发商做产业类运营，随着对连天美的并购完成，奥园健康可以进一步丰富产业整合能力，对医美自身的运营和招商能力也是极大地加强，奥园健康所形成的产业链互补，必将发挥出强大的协同效应。
“从变化中读懂未来，建立假设然后执行，再对结果进行验证。”铃木敏文曾这样总结自己创办和经营日本7-11的过程，而奥园健康的医美大健康之路已经走在了执行和验证的路上。
奥园健康生活上市之初便向投资人阐明，集团的整体发展战略就是物业管理、商业运营管理和大健康作为集团发展的主线，经过一年的发展，奥园健康收购连天美，完成了医美产业的布局，这也将推动奥园健康物管、商管和医美业务三轮驱动，走出一条不同于其他物管企业的新路。
君子磨剑十年，或许只待出鞘一刻，如今的奥园健康初步实现了上市之初的构想，或许已经站在了“大健康产业+物业管理+商业运营”的主战场之上，什么是好的上市企业？就是那些不断实现自己的构想、不断为投资人提供更好的业绩、成为更有价值的上市企业。
疫情的影响是短暂的，奥园健康正在为后疫情时代进行投资，公司仍然处于不断夯实战略数字化技术创新、商业创新能力、打造全数字化产业链的状态，
9月21日，奥园健康生活集团(简称“奥园健康”)官微消息披露，奥园健康控股股东兼中国奥园董事会主席郭梓文于当天在公开市场购入150万股奥园健康股份，国泰君安证券(香港)有限公司同时上调奥园健康评级，评级由“收集”调整为“买入”，不仅如此，资本市场利好连锁反应持续不断：据22日公告披露，奥园健康管理层合共增持478,000股股份；尚乘集团发布研究报告，重申奥园健康“买入”评级，目标价维持11.18港元；安信国际亦发表研报，表示看好奥园健康在培育并强化增值服务的发展策略，维持“买入”评级。系列效应之下，可见资本市场信心充足。投资教父格雷厄姆曾经将股价比作是狗，而遛狗的人则是价值，遛狗时狗有时走在人的前面，有时走在人的后面，但是只要有牵狗的绳这个基本面存在，那么狗总会回归到人的旁边，股价总归会回归到真正的价值附近。
当前奥园市值处于相对较低区间，这一“价值洼地”值得投资者关注，如果奥园健康在大健康战略上的突破，三五年内保持高速增长的可能性还是很大的，当前，奥园健康的内在价值与股价之落差，会随着大健康产业数字化的不可逆浪潮而迅速迎来拐点